las claves de la nueva ley hipotecaria

fuente: idealista.com

El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como la nueva ley hipotecaria, un texto que ya está camino del Congreso para iniciar su debate y tramitación parlamentaria. Esta norma, que podría entrar en vigor en el primer semestre de 2018, tiene dos objetivos: dar transparencia al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria, y transponer a la normativa española la directiva que rige en Europa.

La ley llega con novedades, sobre todo para los préstamos que se firmen tras su puesta en marcha. Por ejemplo, la obligatoriedad del cliente de acudir a un notario antes de firmar el contrato para garantizarse de que su préstamo se ajusta a la legalidad, una limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas o una lista de cláusulas abusivas. Para los abogados, este punto es el más controvertido, mientras que los economistas alertan de un encarecimiento de las futuras hipotecas.

1. El impacto de la nueva ley hipotecaria si ya tienes una hipoteca o si vas a firmar una en el futuro

2. Las lagunas de la nueva ley hipotecaria: las cláusulas abusivas, a debate

3. La nueva ley hipotecaria encarecerá los préstamos... y los economistas dicen que es bueno para el sistema

4. De cómo la nueva ley hipotecaria y la subida del euríbor llevarán al tipo fijo a nuevos récords

5. Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en una hipoteca

6. Las cláusulas abusivas hipotecarias más desconocidas

Hipotecas multidivisa: te explicamos qué son y cómo reclamarlas

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Los contratos de préstamo hipotecario concertados en divisas o hipotecas multidivisa, están en jaque mate. El consumidor ha vuelto a triunfar en esta larga y dura partida de ajedrez que está disputando contra la banca.

Si en el año 2013 fueron las cláusulas limitativas del tipo de interés, o cláusulas suelo (modificados los efectos por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea mediante sentencia del pasado diciembre de 2016), ayer lo fueron las cláusulas multidivisa al dictarse sentencia por el Tribunal Supremo en Pleno, por la que cambiando su doctrina establecida en la Sentencia de 30 de Junio de 2015, declara que “el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores”, si bien se trata de un producto complejo, cuyos riesgos son de difícil comprensión.

Dicho cambio no excluye que las entidades, cuando ofertan y conceden estos préstamos denominados, representados o vinculados a divisas, estén sujetas a las obligaciones que resultan del resto de normas aplicables, como son las de la transparencia bancaria; de suerte que cuando el prestatario tiene la condición de consumidor, la operación está sujeta a la normativa de protección de consumidores y usuarios, y en concreto a la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Naturaleza de las cláusulas: ya no son un instrumento financiero

Se trata de condiciones generales de la contratación cuya redacción no ha sido objeto de negociación individual, como tampoco lo ha sido el modo en el que opera el “elemento divisa extranjera” en la economía del contrato, aunque se negociara la cantidad, en euros, del préstamo, el plazo de devolución o incluso la presencia de la nominación “divisa extranjera” para justificar un interés más bajo que el habitual en el mercado de los préstamos en euros. Por tanto, se trata de cláusulas predispuestas por las entidades financieras, quienes en todo caso, en un procedimiento judicial, deberán de demostrar que dichas cláusulas fueron negociadas de manera individual con el prestatario y, que éste comprendió la transcendencia tanto jurídica como económica de las mismas.

Afectando dichas cláusulas al objeto principal del contrato -el precio- se debe exigir un especial deber de transparencia por parte de las entidades financieras, de manera que estas últimas tienen la obligación de ofrecer y facilitar a los prestatarios la información suficiente para que comprendan no solo su contenido gramatical, sino también su alcance concreto y carga económica, a fin de que puedan tomar decisiones fundadas y prudentes. Es decir, la información habrá de ser lo suficientemente precisa y clara, tanto en su forma como en su contenido, para que tras la presentación de diversos escenarios de probabilidades por parte del prestamista, el consumidor decida finalmente asumir, o no, los riesgos.

De hecho la Directiva 2014/17/UE (en cuya trasposición llevamos cerca de dos años de retraso), establece que, en referencia a este tipo de préstamos, tiene que haber una regulación detallada de la información a facilitar y se ha de protocolizar la documentación en la que tal información ha de prestarse, así como la forma concreta en la que debe suministrarse.

En definitiva, la falta de información precontractual por parte del prestamista a los prestatarios, es lo que viene a determinar la ausencia de la transparencia requerida y, por tanto, la nulidad de las cláusulas.

¿Cuál es la información precontractual necesaria según la Sentencia?

• Que el importe del capital del préstamo denominado en la divisa inicial, es la equivalencia, al tipo de cambio fijado, del importe que los prestatarios necesitan en euros.
• Que la variación del importe de las cuotas, debida a la fluctuación de la divisa, puede ser tan considerable que puede poner en riesgo su capacidad de afrontar los pagos.
• Que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, siendo éste un gravísimo riesgo en cuanto afecta a la obligación del prestatario de devolver en un solo pago la totalidad del capital pendiente, bien porque quiera amortizar y liberarse del préstamo, o bien porque, ante el impago de las cuotas, el banco ejerza la facultad de darlo por vencido. Es lo que comúnmente se denomina consolidación de la deuda, es decir, si ante la intención de amortizar el préstamo, o ante el impago del mismo, el capital pendiente es superior al inicialmente entregado, habrá de ser por ese importe (el incrementado) por el que se cancele la deuda o se ejecute la hipoteca.
• Que, si como consecuencia de la fluctuación de la divisa, el contravalor en euros del importe pendiente de amortizar es superior en ciertos límites, el deudor tendrá que aumentar la garantía, reembolsar la diferencia o ampliar la hipoteca. Riesgo que supone que el prestatario habrá de cubrir económicamente una deuda por un importe que nunca percibió.

Y que dicha obligación de información precontractual por parte del prestamista es necesaria e inevitable, no excluyéndola la intervención del notario en la operación, como ahora se pretende en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado recientemente por el Consejo de Ministros. La intervención notarial, según la sentencia, sirve para complementar la información recibida previamente de manos de la entidad financiera.

Un antes y un después en las hipotecas multidivisa

Mientras que con anterioridad a esta sentencia, las demandas que se planteaban ante los Juzgados, en su gran mayoría, estaban basadas en el error vicio del consentimiento prestado por los prestatarios, por no habérseles facilitado la exhaustiva información contenida en la Ley del Mercado de Valores (no olvidemos que se trataba el préstamo en divisas como un instrumento financiero), a partir de ahora, la base fundamental de dichas demandas habrá de ser la falta de información y, consecuentemente, la falta de transparencia en la comercialización de las mismas, corriendo en este caso la carga de la prueba a costa del banco, quien habrá de demostrar que informó al consumidor tan detalladamente como se ha explicado anteriormente.

El plazo para reclamar da un vuelco, puesto que a partir de esta sentencia, que es una continuidad de la del TJUE de 20 de Septiembre pasado, el plazo es imprescriptible. Incluso las hipotecas multidivisa canceladas o ejecutadas pueden ser objeto de reclamación (alguna ejecutada por importe superior al préstamo solicitado tengo ya sobre la mesa).

Indicar que las consecuencias de la declaración de nulidad parcial del préstamo multidivisa, expulsando del contrato las cláusulas referentes a las divisas, son el recálculo del préstamo en euros desde su inicio, debiendo de reintegrarse al capital la diferencia resultante en concepto de amortización, y devolviendo los intereses que se hayan abonado en exceso.

Para tranquilidad de los consumidores, he de decir que somos muchos los que llevamos tiempo planteando los pleitos de las hipotecas multidivisa desde el punto de vista de la transparencia, y que hay muchas sentencias anteriores a la que hoy comento, si bien son de jurisprudencia menor.

Solo nos queda por ver, cuando reclamemos la nulidad parcial de un préstamo multidivisa, que la entidad financiera en cuestión conteste que esta sentencia no le afecta porque afecta a otro banco, tal y como venimos padeciéndolo durante años en referencia a la cláusula suelo.

Retroactividad de las cláusulas suelo: qué efectos tiene la sentencia del TJUE y cómo reclamar

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Ayer se conocía, con gran júbilo para los deudores hipotecarios que tenían y tienen cláusula suelo, la esperada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). La máxima autoridad judicial de la eurozona ha determinado que los bancos españoles deberán devolver la totalidad de lo cobrado por este concepto, al considerar “abusiva” esta cláusula hipotecaria. La banca tendrá que afrontar una factura adicional de hasta 7.600 millones de euros para indemnizar a los afectados, según cálculos del Banco de España.

Pero, además de las consecuencias puramente económicas, la decisión del TJUE tiene otras implicaciones que afectarán de manera inmediata al mercado hipotecario:

¿Qué doctrina sienta la sentencia?

• Que los Estados miembros tienen la obligación de prever los medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores, por lo que, incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, sin estar facultado para modificar su contenido.
• Que la plena eficacia de la protección de los consumidores, exige que el juez nacional, pueda declarar las consecuencias de la cláusula abusiva (como puede ser la restitución de lo indebidamente pagado), sin necesidad de que el consumidor las solicite.
• Que declarada una cláusula como abusiva, significa que nunca ha existido, por lo que tal declaración debe tener como consecuencia, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
• Mantiene el efecto de cosa juzgada para aquéllas sentencias dictadas con anterioridad a la del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, considerando legítima la declaración realizada por nuestro Alto Tribunal en dicha sentencia. Es decir aquéllas sentencias que estimaban o desestimaban la abusividad de la cláusula, con los efectos que en las mismas se recojan, y que se hayan dictado con anterioridad al 9 de Mayo de 2013, son firmes y definitivas y no podrán ser objeto de revisión, aunque con su dictado haya sido infringida una disposición de la Directiva 93/13 de consumidores.
• Recuerda que, el Tribunal de Justicia es el único que puede decidir acerca de las limitaciones en el tiempo que haya de aplicarse a la interpretación que él mismo haya hecho de una norma del Derecho de la Unión. Por esta razón, la limitación acordada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de Mayo de 2013, equivale a privar con carácter general a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de hipoteca, del derecho de obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria sobre la base de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de Mayo de 2013.
• La sentencia vincula a todos los órganos jurisdiccionales de todos los Estados Miembros, indicándose en la misma que: “…dichos órganos jurisdiccionales deberán abstenerse de aplicar, en el ejercicio de su propia autoridad, la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en la Sentencia de 9 de Mayo de 2013, puesto que tal limitación no resulta compatible con el Derecho de la Unión.

¿Qué efectos tiene la sentencia según la situación del deudor hipotecario?

Son muchas las preguntas y muchas las respuestas que se podrían dar, debiéndose hacer un análisis de caso por caso, si bien, a continuación se van a exponer los más frecuentes y relevantes.

• Casos que fueron juzgados y resueltos con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, sea cual sea su resultado, se considera cosa juzgada y, por tanto, no se puede hacer ya nada más.
• Casos que se encuentran actualmente vigentes, sin que se haya dictado sentencia. Obligatoriamente el Juez deberá de condenar a la restitución de las cantidades abonadas indebidamente desde la fecha en que se empezó a aplicar la cláusula suelo, aunque no haya sido pedido así por el consumidor demandante, y solamente haya pedido desde el 9 de Mayo de 2013.
• Casos en los que se haya cancelado la hipoteca, bien porque se haya pagado, bien porque haya habido una dación en pago. Podrán reclamar la nulidad de su cláusula suelo por abusiva, con los efectos de devolución de las cantidades pagadas, desde que se les empezó a aplicar la cláusula limitativa del tipo de interés.
• Casos en los que se ha llegado a un ‘acuerdo’ con el banco. Salvo que en dichos supuestos se haya renunciado expresamente al cobro de cantidades, y la renuncia haya sido expresada conscientemente ante un Juez o fedatario público, con pleno conocimiento de lo que se estaba haciendo, también se podrá proceder a reclamar previa solicitud de nulidad del “acuerdo”.
• Casos resueltos en las Sentencias del Tribunal Supremo a partir del 9 de Mayo de 2013. En virtud de la declaración realizada por el TJUE en su sentencia, en el sentido de que es solamente este Tribunal Europeo quien tiene facultad para limitar los efectos de una cláusula abusiva, desdiciendo de esta manera la doctrina sentada por el TS, me atrevería a indicar que se podría interponer una demanda de revisión de dichas sentencias, y de la que debería de conocer la propia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El plazo para la interposición de esta demanda, previo depósito de 300 €, según marca la Ley, sería el de tres meses a contar desde la fecha de la sentencia del TJUE. Es decir, el plazo culminaría el próximo 21 de Marzo de 2017. Y las personas que han de interponer dicha demanda de revisión, son precisamente quienes intervinieron en los procedimientos en los que se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo.
• Casos resueltos por los distintos Juzgados y Tribunales en los que se concedió la retroactividad exclusivamente desde el 9 de Mayo de 2013. También podrán interponer demanda de revisión ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en el mismo plazo de tres meses y previa constitución del depósito de 300 € previsto legalmente.
• Casos de ejecuciones hipotecarias, incluso aunque el deudor haya sido desahuciado, y en los que el acta de liquidación de la deuda se haya calculado con el interés previsto en la cláusula suelo. El trámite oportuno será el de solicitar la nulidad de dicho procedimiento judicial por no haber sido expulsada del contrato la cláusula abusiva, cosa que tenía que haber hecho el Juez de oficio.

En los tres últimos supuestos anteriores, para el caso de que no se diera la razón, por parte del Tribunal Supremo por un lado, o por parte del Juzgado que entienda de la nulidad, quedaría la vía de la responsabilidad patrimonial de la Administración del Estado, ya comentada en el artículo “España, condenada por el TJUE a indemnizar a los afectados por cláusulas abusivas en su hipoteca”, y en base a la Sentencia del Tribunal Europeo de 28 de Julio de 2015.

¿Cómo proceder a reclamar después de la sentencia?

Nuevamente habrá que iniciarse el proceso, haciendo la reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera, quien tiene el plazo de dos meses para contestar, y en caso de no responder o de denegar la petición, se habrá de interponer la correspondiente demanda judicial.

Se adjunta un https://st3.idealista.com/news/archivos/2016-12/sac_clausula_suelo.pdf, si bien para cada caso concreto habrá que hacerle las modificaciones necesarias, por lo que es muy recomendable que esa reclamación sea debidamente redactada por un Abogado, quien además debería de llevar todo el asesoramiento hasta hacer efectivos los derechos de los consumidores reconocidos por la importante sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

10 razones por las que se recupera el sector inmobiliario

fuente: idealista.com



Enmarcado en un entorno macroeconómico, aún queda por determinar otros aspectos que influyen en la economía diaria de las familias y consumidores: las facilidades financieras, la posibilidad de ahorro o el nuevo consumo que se genera por la caída de precios de las materias primas o los carburantes.
Los precios de las casas ya suben un 5%
"La conclusión en las estadísticas sobre precios de la vivienda es que las casas comenzaron a subir en 2014. La subida se está acelerando en 2015 y es generalizada, y esas tendencias se intensificarán en el futuro".
El precio del suelo repunta
"Es el elemento más sensible a ciclo. Tocó fondo en 2014 y ya crecía un 4,7% interanual durante el segundo trimestre. El suelo de las ciudades de más de 50.000 tiene repuntes del 6,3%. Ha comenzado el ciclo alcista y la promoción es la mejor manera para sacarle juego”.
La vivienda se ha vuelto muy asequible
"El indicador de esfuerzo de compra del Banco de España, que mide el porcentaje de renta disponible que se emplea en pagar la vivienda, se encuentra a su nivel más barato de los últimos 15 años. Actualmente se sitúa en el 32%, frente al 57% de 2008".
La financiación hipotecaria se acelera
"Las cantidades absolutas de nuevo flujo de crédito aún pueden experimentar fuertes subidas en los próximos años, tanto en volumen total como de forma unitaria. En 2015 se mantiene un crecimiento interanual cercano al 25%".
La venta de hogares se incrementa
"El aumento de las compraventas ayuda a reducir el stock de casas no vendidas. Esto va reduciendo la oferta y tensionando al alza los precios. La recuperación es más acusada en Madrid y Barcelona".
El desempleo baja con fuerza
"El mercado inmobiliario residencial está íntimamente relacionado con el mercado laboral. La relación entre precios de las casas y desempleo es inversa”.
Se reduce el stock de vivienda
"El stock de casas vacías en venta está ya por debajo del stock natural en provincias muy significativas. Sin embargo, en otras zonas el excedente de viviendas es aún excesivo. Posiblemente nunca se vayan a vender debido a la mala localización. Se podría esperar una demolición de ese inventario que no tiene salida, acelerando el ajuste".
Impulso del mercado promotor
"La venta de vivienda nueva se sitúa en mínimos históricos tras caer un 87% desde niveles de 2006. Este año tiene previsto tocar suelo y se recuperará en 2016. Sea cual sea el importe normalizado, la dirección es única: al alza. Más teniendo en cuenta que el 60% de las casas en España tiene más de 30 años.".
La demografía crece, no decrece
"Hay más población residente en España tras la crisis que durante la crisis. Nuestra sociedad ganó 600.000 habitantes de inicio de la crisis hasta 2011, perdió 400.000 hasta 2014 y ha comenzado a crecer en 2015. Luego no ha habido éxodo".
La confianza mejora
"El catalizador de  toda recuperación es la confianza. 2015 ha puesto de manifiesto cómo muchos indicadores asociados a la misma caminan en la buena dirección, caso de las ventas minoristas o el consumo de cemento”.

España espera al inversor en 2014

fuente: el mundo

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El sentimiento inversor hacia España ha dado un giro "extraordinariamente positivo", por lo que el país "ha dejado de ser la oveja negra para convertirse en uno de los mercados estrella", según el Informe de Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2014, elaborado por PriceWaterhouseCoopers y el Urban Land Institute (ULI).
El estudio explica que a las pocas semanas de que la Sareb comenzara a operar el pasado verano, la llegada de inversores a Madrid y Barcelona "se convirtió en una estampida". "Para otoño, la transformación del tono del mercado inmobiliario español ya era casi una realidad", añade, para apostillar que el consenso del sector es que esta será la senda por la que discurrirá en 2014.
En concreto, uno de los gestores de fondos paneuropeos entrevistados para la elaboración del informe, considera que tarde o temprano los inversores institucionales tradicionales también comenzarán a competir con los inversores oportunistas en España. "Creemos que serán procesos a medio plazo y no tanto inversiones inmediatas, pero llegarán", añade.

Cautela

Como señala el informe, si el año pasado se catalogaba a España como "un mercado a vigilar", el cambio de perspectiva (de "no invertir" a "buena oportunidad") se ha producido de forma "sorprendentemente rápida".
No obstante, entre los 600 agentes del sector consultados, los hay que consideran que España está lejos de ser sostenible. PwC recuerda en este punto que, si bien es cierto que el volumen de inversión para los tres primeros trimestres de 2013 se disparó un 198%, también lo es que partía de 2.400 millones de euros, una base muy baja.
"La mejora del mercado inmobiliario español, por tanto, no está exenta de cautela y desafíos. El principal, conseguir importantes cantidades de capital ante lo difícil de la financiación bancaria", señala el informe.


  
España ha pasado de ser 'la oveja negra' a convertirse en la 'estrella' del mercado inmobiliario

• Al poco tiempo de que la Sareb comenzara a operar, hubo una 'estampida' de inversores

• Hacia el otoño, la transformación del 'tono del mercado' ya era una 'realidad'

• Para su elaboración, se han consultado a 600 agentes del mercado

• El volumen de inversión en los nueve primeros meses de 2013 se disparó un 198%

• Pese a todo, recuerda que la mejora del sector 'no está exenta de cautela y desafíos'

los API´´s presentan sus alegaciones a le ley de servicios...

FUENTE_ el economista
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El Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (CGCOAPI), entidad que preside Jaime Cabrero García, ha solicitado al Consejo de Estado que tenga en cuenta en su dictamen sobre el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales (LSCP) un elenco de propuestas con el objetivo de que el consumidor obtenga un asesoramiento profesional y se evite el riesgo de que se produzcan fraudes en las transacciones del sector inmobiliario.
Los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria entienden que la tramitación de la futura LSCP constituye una oportunidad histórica para poner en valor a los colegios profesionales y los beneficios que ofrecen a la sociedad con su actual estructura, perfectamente compatible con el espíritu de la Directiva de Servicios.
Por este motivo, las alegaciones que el CGCOAPI ha presentado al Consejo de Estado resaltan sus funciones públicas, en concreto la ordenación del ejercicio profesional y el control deontológico. El sentir de estas peticiones se esfuerza en llamar la atención en ciertas carencias del actual texto que, si son tenidas en cuenta, sin duda ofrecerán más seguridad jurídica a los consumidores y a los profesionales que operan en el mercado inmobiliario.
Así, el Consejo General de los Apis cree que se deberían reforzar las obligaciones de los profesionales y que así quede reflejado en el texto, por lo que pide que se incluya, entre otras, la obligación del cumplimiento del Código Deontológico de la profesión.
Reforzar este aspecto no sólo ofrecerá más garantías de protección a los consumidores, sino que permitirá reforzar la aportación que realizan a la sociedad los colegios profesionales.
En este sentido, los Apis creen que en el actual anteproyecto existe una previsión de excesivo control y tutela por parte de la Administración sobre los colegios profesionales que podría ser inconstitucional, ya que olvida que los colegios profesionales tienen funciones públicas encomendadas por la Ley para garantizar su independencia.
Otra de las cuestiones que los Apis entienden que debe mantenerse es la competencia de los colegios profesionales para la elaboración de las listas de peritos para designación judicial. Si se otorga esta competencia al Ministerio de Justicia se introducirá más burocracia y lentitud en el funcionamiento de los juzgados. Los colegios actualmente proporcionan una garantía de profesionalidad y eficacia al facilitar quiénes están preparados para ayudar a los jueces tribunales en los procedimientos judiciales.
Por último, los colegios de pertenencia voluntaria deberían poder reservar y utilizar para sus colegiados ejercientes la denominación de la profesión, como es en su caso la de ?agente de la propiedad inmobiliaria?, ya que esta limitación es una discriminación hacia los colegios de inscripción voluntaria y produce confusión a los consumidores, que no podrán contar con la garantía de saber si acuden o no a un profesional que está colegiado y que se somete a control deontológico.

dación en pago en futuras hipotecas (EUROPA)

fuente: EL CONFIDENCIAL

En cuanto a la dación en pago, la nueva norma prohíbe que se pueda excluir esa posibilidad cuando la hayan pactado las partes previamente o incluso si no lo hubieran hecho con anterioridad si aceptasen esa solución a 'posteriori' y ante la imposibilidad del consumidor de asumir la hipoteca. Además, la directiva exigirá una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones y limitará los cargos por impago para proteger a los consumidores y evitar el sobreendeudamiento a largo plazo.

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evolución del precio de la vivienda en España (€/m2)

fuente: idealista.com

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el índice de vivienda se ha realizado a partir de la evolución de los precios de oferta de vivienda usada registrada en idealista.com, portal inmobiliario líder en españa. para cada periodo se han utilizado los datos disponibles de cada capital de provincia en ese momento. así, para aparecer en la muestra era necesario que tuviera una cantidad de inmuebles en venta superior a los 50 viviendas (excluidas las viviendas unifamiliares) para obtener un dato relevante.
para ponderar el índice y darle una visión más real, a cada zona se le ha dado un coeficiente según el producto interior bruto (pib) provincial publicado por el instituto nacional de estadística (ine)

Multa de Bruselas a bancos

fuente: rtve
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Bruselas multa con 1.712 millones a ocho bancos internacionales por manipular el líbor y el euríbor

• La Comisión Europea considera probado que operaron en varios cárteles
• Manipularon índices, distorsionaron precios e intercambiaron información
• Esas tasas interbancarias referencian préstamos, hipotecas y derivados
• Dos de los sancionados, Barclays y UBS, denunciaron y no pagarán multa
• Es la multa más alta a un solo sector impuesta en la historia de la UE

La Comisión Europea ha multado con más de 1.712 millones de euros a ocho entidades financieras internacionales al considerar probado que operaron en varios cárteles al coordinarse para modificar los precios de derivados financieros, para lo que manipularon tasas interbancarias como el líbor y el euríbor, que también sirven de referencia para préstamos e hipotecas en todo el mundo valorados en miles de millones de euros. Esta sanción es la máxima fijada en un sector por la institución europea y, entre los multados, están bancos como el Deutsche Bank, JP Morgan, Citigroup o Société Générale.
El Ejecutivo comunitario ha subrayado que las operaciones coordinadas entre los bancos no solo sirvieron para manipular los índices de referencia, sino que "distorsionaron el curso normal de la fijación de precios en derivados" referenciados en euros y yenes, e incluyeron el "intercambio de información confidencial" con el objetivo de perjudicar a competidores.
El comisario europeo responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha destacado que lo elevado de las multas busca servir de aviso para evitar que vuelvan a repetirse este tipo de prácticas que afectan a "miles y miles de usuarios financieros"

Los derivados son productos financieros complejos (como los swaps, los futuros o las opciones) usados por bancos y empresas para gestionar el riesgo al que están expuestos por las fluctuaciones en los tipos de interés que pagan para financiarse. El valor de esos productos deriva de los índices interbancarios (euríbor, líbor y tíbor) fijados en cada momento, de ahí que para influir en los derivados se manipularan las tasas interbancarias.
En teoría, los índices interbancarios deben reflejar el coste que pagan los bancos cuando solicitan financiación a otras entidades. Por eso, hasta ahora, se obtenían de hacer una media entre los datos diarios proporcionados por los bancos seleccionados para cada una de esas tasas. Esos datos no estaban hasta ahora respaldados por operaciones, sino que se confiaba en lo que dijese cada entidad.
Según ha explicado el comisario responsable de Competencia, Joaquín Almunia, cuatro de las entidades investigadas (Deutsche Bank, Barclays, Société Générale y Royal Bank of Scotland, RBS) participaron en un cártel que actuó en derivados referenciados en euros entre septiembre de 2005 y mayo de 2008. La investigación -que comenzó en octubre de 2011- sigue abierta en este caso para otras dos entidades: Crédit Agricole y JP Morgan.
Por otro lado, otras seis (Deutsche Bank, RBS, JP Morgan, UBS, Citigroup y el operador bursátil RP Martin) participaron en uno o varios cárteles bilaterales para modificar derivados referenciados en la divisa japonesa en momentos puntuales entre 200 7 y 2010.
Además, dos de las entidades multadas, Deutsche Bank y RBS, participaron en cárteles de ambas divisas, según ha destacado Almunia.

Las sanciones más altas para Deutsche Bank y Société Générale

Barclays y UBS, que participaron en los cárteles, no pagarán ninguna sanción porque el británico reveló la existencia de coordinación sobre los productos referenciados en euros, mientras que la entidad suiza descubrió esas maniobras respecto a los derivados referenciados en yenes. La multa suspendida a Barclays es de 690 millones de euros y la de UBS, de 2,5 millones.
El resto de las entidades sancionadas también verán reducidas sus multas por haber cooperado en la investigación y haber alcanzado acuerdos para cerrar el caso con la Comisión.
Así, el banco que pagará sanciones más elevadas es Deutsche Bank (725,4 millones de euros), sobre el que este miércoles también se ha sabido que está siendo investigado por la autoridad supervisora alemana por supuestas manipulaciones en el mercado de divisas.

• Deustche Bank recibe la multa más alta de Bruselas por la manipulación del euríbor y el líbor

Por detrás del alemán aparece Société Générale (445,8 millones) y RBS (391 millones). Las multas para los dos estadounidenses son de 79,9 millones para JP Morgan y 70 millones para Citigroup, mientras que RP Martin abonará 247.000 euros. A Citigroup se le anula otros 55 millones de multa por su participación en uno de los cárteles por haberlo denunciado.
Estas multas se suman a las impuestas a las entidades implicadas en sus respectivos países de origen y en el mayor centro financiero europeo,Reino Unido. Según un informe de Morgan Stanley, esas sanciones y compensaciones a inversores que se impondrán a los bancos internacionales implicados en la manipulación de líbor y el euríbor pueden alcanzar los 22.000 millones de dólares (cerca de 18.000 millones de euros), unos cálculos que no incluían ni la multa de la Comisión Europea ni la que pueda imponer finalmente EE.UU., que también mantiene abierta una investigación sobre este caso.

Cambios en la elaboración de los índices

Las denuncias de manipulaciones de esas tasas de referencia llevaron a los dos organismos europeos que supervisan la banca -la Autoridad Europea Bancaria (AEB) y la Autoridad Europea de Mercados y Valores (ESMA, por sus siglas en inglés)- a exigir en enero de este año a la patronal bancaria europea que redefiniera de inmediato el proceso de elaboración del euríbor para que este índice sea "transparente y fiable", ya que en su evaluación del actual mecanismo hallaron "significativas debilidades e insuficiencias".
Además, el pasado septiembre, la Comisión Europea hizo pública su propuesta para imponer una supervisión europea sobre los índices de referencia de importancia "crítica", como el líbor o el euríbor, y multar a quienes los manipulen.
"Los índices de referencia pasarán a ser una actividad regulada y será, por tanto supervisada", explicó hace dos meses el Ejecutivo comunitario, que indicó que su regulación se extendería sobre los índices de referencia "críticos" para más de un Estado miembro o que implican a suministradores de datos y a usuarios en más de un país miembro -el caso del líbor y el euríbor- y también sobre índices de referencia para materias primas como el oro, el gas o el petróleo.
En el caso de los primeros, el control estará en manos de un "colegio de supervisores nacionales" en el que estará presente la ESMA, que tendrá la última palabra cuando haya desacuerdos respecto a la supervisión de los índices de referencia, de manera que sus decisiones serán de obligado cumplimiento.

adios al IRPH

Adiós al IRPH!

Escrito por: Altamira el 20 de noviembre de 2013

Tiempo: 4 minutos

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, IRPH, ha sido sustituido por un nuevo índice hipotecario como se estipulaba en la Ley de Emprendedores aprobada el pasado mes de septiembre. El nuevo valor sustituirá a las hipotecas que estén referenciadas al IRPH  de Cajas,  Bancos y el Tipo CECA, lo que supone entre el 10% y el 15% de las casi siete millones de hipotecas activas en España.
Las personas que han estado pagando unos intereses más altos, entre 250 y 300 euros,  se verán sometidos al nuevo valor que se calculará en base al tipo medio de las hipotecas a más de tres años.
¿Qué índice sustituirá al IRPH?
Lo primero que tienes que hacer si tienes una hipoteca con IRPH es leerte la escritura para ver si en las cláusulas se estipula qué pasaría en caso de que desapareciera el IRPH de Cajas o Bancos. Seguramente os encontraréis con uno de los siguientes casos:

1. El índice sustituto es el Euribor o el IRPH Conjunto de Entidades. Los mejor parados serán aquellos en los que se estipule que el sustituto será el Euribor más un determinado diferencial. Se suma el diferencial ya que el Euribor está muy por debajo de los IRPH.
2. Existe la posibilidad de que el índice estipulado como sustituto también haya desaparecido con el IRPH. En este caso se deberán someter al  aprobado por el Gobierno.
3. En las escrituras en las que no se estipule ningún tipo de sustituto, se aplicará el índice aprobado por el Gobierno, al igual que en el caso anterior.

¿Cuándo se sustituirá?
A partir del 1 de noviembre de 2013, día en el que desapareció el IRPH, se aplicará en la fecha en la que está prevista la revisión según cada contrato.
¿Qué va a pasar con el IRPH Conjunto de Entidades?
El IRPH Conjunto de Entidades se mantiene vigente tras la desaparición de los IRPH Cajas y Bancos.
¿Cuál era la diferencia entre el IRPH y el Euribor?
A pesar de que el IRPH siempre ha estado por encima del Euribor, era más estable ante las subidas o bajadas de interés. Sin embargo, muy pocos bancos ofrecían  las hipotecas IRPH.
Vocabulario técnico:

•  IRPH: indicador que utilizaban los bancos para actualizar el tipo de interés de las hipotecas variables de sus clientes. Se obtenía a través de una media de las diferentes ofertas de mercado hipotecario inscrito por los bancos y cajas de ahorro. Lo publicaba mensualmente el Banco de España. Se situaba más alto que el Euribor, pero más estable.
•  Euribor: índice de referencia diario que indica el tipo de interés al que las entidades bancarias prestan dinero en el mercado. Se calcula en base a los datos de los 44 bancos principales que operan en Europa

si pones en venta tu casa...

modificaciones en la LAU (may.2012)

Hace unas fechas se modificó la LAU (ley de arrendamientos urbanos), para reactivar el mercado del alquiler así como "priorizar la voluntad de las partes frente a las obligaciones legales".
La LAU incluye ciertos incentivos fiscales, como la exención del 70% en el impuesto de la renta para los propietarios que no residan en España y del 100% para los que vivan en la Unión Europea y tengan entre 18-30 años.

Encontramos una reducción en plazos, el período obligatorio del contrato (cinco a tres años), y (tres a un año) en el caso de la prórroga automática, con un total de cuatro años de alquiler amparados por la ley.

También se reduce a un mes el periodo de antelación con el que la parte arrendataria debe avisar el abandono de la vivienda a la parte arrendadora, al igual que la propiedad del inmueble debe avisar del fin del alquiler, siempre y cuando acredite que necesita la vivienda por causas de divorcio o su uso por parte de un familiar de primer grado.

En caso de impagos, la propiedad solo necesitará un requerimiento notarial o judicial para poder desahuciar al inquilino, aunque se debe especificar esta norma en el contrato. La parte arrendataria tendrá de un total de diez días para saldar la deuda.

Si se llevara a cabo la venta de la vivienda a un tercero, este solo debe mantener el contrato con el inquilino si dicho contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad.

a punto de entrar en AEGI Y MLS

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Es la bolsa inmobiliaria común de inmuebles en exclusiva que permite la cooperación entre profesionales del sector inmobiliario, pertenecientes a este sistema para compartir operaciones.
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11 antídotos del PP --- Mariano Rajoy

noticia de www.elmundo.es



* La reducción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), gran novedad
* Recuperará la deducción en el IRPF por compra de casa para todas las rentas
* En alquiler, creará compensación tributaria para promover movilidad laboral
* También aborda temas como rehabilitación, 'stock', ejecuciones hipotecarias,...




El Partido Popular (PP) ha hecho público su programa electoral para las elecciones del 20-N en el que la vivienda ocupa un lugar relevante. Partiendo de la premisa de que el mercado inmobiliario español es "demasiado rígido" y es uno de los principales sectores que lastran la recuperación económica, los 'populares' han presentado una batería medidas dirigida, principalmente, a revivirlo y a mejorar la accesibilidad a la vivienda.

Entre sus 11 antídotos, destaca la reducción el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la compra de casas usadas. Además, mirando a la obra nueva, ha confirmado que seguirá aplicando de forma transitoria el IVA superrreducido en la enajenación de las viviendas nuevas.

El documento, como ya había adelantado en varias ocasiones el mismo Mariano Rajoy, también recoge la actualización en la deducción del IRPF por adquisición de vivienda -recuperará la desgravación para todas las rentas-.

En cuanto al alquiler, la novedad reside en la introducción de una compensación tributaria entre los alquileres pagados y percibidos para los arrendadores que saquen al mercado su casa habitual y alquilen otra en un nuevo lugar de residencia. También se hace referencia al grave problema social de las ejecuciones hipotecarias.

'Política de vivienda para el crecimiento y la cohesión'
De este modo, en su programa electoral, bajo el epígrafe 'Política de vivienda para el crecimiento y la cohesión', se pueden leer las 11 medidas que el PP tomará en materia de vivienda si gana las elecciones el 20-N:

1ª-. Aplicar a la compraventa de viviendas habituales, de forma transitoria, el IVA superreducido. Se actualizará la deducción por adquisición de vivienda en el IRPF.

2ª-. Modificar el impuesto de transmisiones patrimoniales para eliminar el efecto de tributacón múltiple en cascada de las compraventas sucesivas que actualmente limita la movilidad laboral en España. Se permitirá, en este sentido, la compensación tributaria entre alquilares pagados y percibidos cuando se ponga en arrendamiento la vivienda habitual y se alquile otra en el nuevo lugar de residencia.

3ª-. Dotar al contrato de arrendamiento de mayor flexibilidad y libertad de pactos. Incrementar la seguridad jurídica a las partes y agilizar los mecanismos de resolución de conflictos.

4ª-. Impulsar los programas de rehabilitación de edificios y viviendas. Para ello, se promoverá el fraccionamiento y aplazamiento de las tasas y tributos consecuencia de las obras de rehabilitación. En este campo, en coordinación con las administraciones regionales, se impulsará la rehabilitación de edificios situados en las zonas de mayor riesgo sísmico que hayan sido construidos hace más de 40 años.

5ª-. Promover una mayor independencia en las valoraciones de las tasaciones inmobiliarias limitando la participación accionarial o el control de las entidades de crédito en las sociedades de tasación.

6ª-. Incrementar la protección y la información suministrada al hipotecado y reforzar la protección del consumidor para garantizar el equilibrio entre las partes con el fin de evitar cláusulas abusivas. Mirando a las ejecuciones hipotecarias, se acelerará la introducción de las subastas judiciales electrónicas y se elevará el porcentaje del valor de tasación por el que la entidad financiera pueda adjudicarse el inmueble.

7ª-. Reformar la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable.

8ª-. Hacer que los planes de vivienda en alquiler se concentren en aquellos que tienen mayores dificultades para el acceso a la vivienda. En este sentido, se crearán programas de arrendamiento bonificado con una opción de compra una vez que se dejen de cumplir los criterios de acceso al alquiler subvencionado.

9ª-. Protocolizar los procesos de transformación del suelo mediante procedimientos públicos, transparentes y disponibles en internet conforme a un planteamiento urbanístico abierto, flexible y ágil.

10ª-. Delimitar las competencias del Estado en materia de urbanismo que exijan un tratamiento común en el conjunto del territorio.

11ª-. Incentivar acuerdos de colaboración público-privada para la movilización del 'stock' de viviendas vacías a precios asequibles que den respuesta a las necesidades de acceso a la vivienda

política vivienda --- partido popular y Mariano Rajoy

política de vivienda, del partido popular
en la nueva legislatura...

* Fuentes 'populares' ha apuntado que el área Vivienda seguiría en Fomento
* La recuperación de la deducción fiscal para todas las rentas, la gran novedad
* Impulsará varias medidas para ayudar a los bancos a dar salida a su 'stock'
* 'La construcción debe ser un sector fundamental del crecimiento económico'


Tras la victoria electoral del Partido Popular (PP) en las elecciones generales, muchos cambios se aproximan en España. Y la política en materia de vivienda no será una excepción. Éste área, que podría seguir siendo asumida -junto a Medio Ambiente y Transporte- por el Ministerio de Fomento como ya han apuntado fuentes 'populares' a Europa Press, vivirá principalmente cambios en materia fiscal.

Mariano Rajoy, dentro de su reforma fiscal que incluye la modificación del impuesto sobre la renta, recuperará la deducción por compra de vivienda habitual para todas las rentas. El Gobierno de Rodríguez Zapatero limitó esta desgravación desde el 1 de enero de 2011 a los ingresos medios y bajos (inferiores a 24.000 euros).

El IVA superreducido para la compra de casa seguirá vigente durante 2012La otra gran decisión fiscal en materia de vivienda que el PP ha anunciado que tomará será la de aplicar de forma transitoria el IVA superreducido, al 4%, en la adquisición de vivienda nueva habitual durante 2012. En principio, esta medida la había lanzado el Gobierno socialista con fecha de caducidad de 31 de diciembre de 2011.

Y como novedad fiscal, el PP contempla en su programa electoral también la reducción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el que grava las transacciones de inmuebles de segunda mano.

Más allá de la fiscalidad, también prepara un nuevo tratamiento para la venta de casas de las entidades financieras, el PP tiene muy claro que la construcción debe ser un "sector fundamental y uno de los motores importantes del crecimiento económico".

Con el objetivo de reactivar el 'ladrillo', apostará por volver a hacer fluir el créditoCon el objetivo de reactivar el sector, considera fundamental hacer fluir el crédito que la banca no puede dar al estar lastrada por su excedente de viviendas en cartera. Para acabar con esta atadura al sector financiero, el responsable económico del PP, Cristóbal Montoro, ha apuntado que "el Estado y privados compartan riesgos para movilizar los excedentes de vivienda de la banca".

Éstas son sólo alguna de las medidas en vivienda que el PP había reflejado en su programa electoral desglosadas en 11 concisos y directos antídotos para el sector inmobiliario, donde el alquiler y la rehabilitación también están entre sus apuestas para el futuro del sector.

Mirando a las iniciativas puestas en marcha por Zapatero en sus casi ocho años de presidente como la Renta Básica de Emancipación (RBE), ayuda al alquiler de 210 euros para jóvenes, su futuro resulta incierto, aunque el PP podría mantenerla. Un horizonte más oscuro tendría la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), cuya gestión siempre ha sido muy criticada por los 'populares'.

noticia de www.elmundo.es

DEBATE INVESTIDURA -- MARIANO RAJOY -- vivienda

noticia de http://www.elmundo.es/


El futuro presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, ha recordado -ninguna novedad- durante su discurso de investidura en la Cámara Baja cuáles serán sus principales iniciativas en materia de Vivienda: la prórroga del IVA 'superreducido' para la compra de casas a estrenar y la recuperación de la deducción por adquisición para todas las rentas. Dos propuestas que llevaba en su programa electoral.

Rajoy ha anunciado que su Gobierno mantendrá el IVA 'superreducido', del 4%, y recuperará la deducción fiscal en el IRPF para la compra de vivienda habitual. En el caso del IVA, el tipo de 4% se aplicará "únicamente" en caso de compraventas de viviendas habituales y "con un límite en su precio de adquisición". Esta rebaja transitoria del IVA, del 8% al 4%, la lanzó el Gobierno socialista en agosto y expiraba el 31 de diciembre de 2011 para reducir el 'stock' de pisos sin vender.

Ahora, con la medida anunciada por el futuro presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, la iniciativa se extiende más allá de fin de este año 2011, tal como habían solicitado distintos agentes del sector inmobiliario.

El anuncio de la desgravación se lleva una de las grandes ovaciones desde la bancada 'popular'Respecto a la deducción en el IRPF, en su discurso de investidura ante el Congreso, Rajoy ha detallado que también se aplicará en el caso de que se trata de la adquisición de una vivienda habitual. Un anuncio que se ha llevado una de las grandes ovaciones de la cita desde la bancada 'popular'. Desde el 1 de enero de 2011, esta desgravación quedó limitada por el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero a las rentas inferiores a 24.000 euros.

De esta forma, el futuro ejecutivo busca atajar el "altísimo" 'stock' de pisos sin vender que actualmente existe, que cifró en unas 750.000 casas. Rajoy ha citado esta idea a la hora de exponer la actual coyuntura económica, junto con la "atonía del consumo de las familias" y la "cada vez más restringida" financiación al sector privado.

Por otro lado, Rajoy no hizo referencia alguna a la Renta Básica de Emancipación (RBE), ayuda al alquiler de 210 euros mensuales para jóvenes, que se creó en 2008 y tendría que prorrogarse, si así se decidiera por el Ejecutivo, en diciembre de 2011. Todo apunta, como ya se sugirió en el perfil de Twitter de Rajoy por el equipo del PP que la RBE podría tener los días contados


* La desgravación estará sujeta sólo a la compra de una 'vivienda habitual'
* El IVA de 4% se aplicará 'únicamente' en el caso de operaciones de 'casas habituales' y, además, 'con un límite en su precio de adquisición' (no especifica)
* Medidas que buscan atajar el 'altísimo' 'stock' de pisos sin vender que existe
* El 'popular' no hace referencia alguna a la Renta Básica de Emancipación

mundo del alquiler CRECE!!

Estamos cambiando la forma de pensar, "crece!!" el cambio de pensanmiento, obligado sí, ...por la tremenda crisis financiera, del sentido que teníamos no hace mucho de tener "sí o sí" una propiedad.

ver VIDEO (realizado por CALLEJEROS, CUATRO)
Es cierto que no tenemos una propiedad, pero vivimos donde queremos y de una manera más tranquila.

Además es una manera de no complicarnos más la vida. En un futuro próximo, si queremos movernos de vivienda, ya sea por zona/tamaño/tipo/... rescindimos el contrato y buscamos otra!!


Muchos son los factores, ya que en cada persona, sucede un mundo...
pero la respuesta es:
>imposible optar a una hipoteca para comprar una casa, con la política de gestión de las entidades financieras, de no prestar dinero a nadie (ya sea joven, de mediana edad o avanzada edad...)<

Así que da igual qué seamos una persona soltera, casada, separada o viuda. lo tenemos muy complicado!!

ahorro en un hogar digital

un sistema digital encarece el coste inicial de una vivienda entre un 1.5% y el 2%, pero a futuro, una casa con red de fibra optica y domótica permite reducir el coste de energía y agua en un 25%. con lo cual estamos hablando de una amortización en un plazo orientativo de cuatro años.

podéis conocer cómo es una vivienda digital a través de un paseo virtual en la página web de Asimelec.

deudas del IVIMA (Madrid)

Según noticia aparecida en elpais.com,
El mayor constructor de vivienda social en España, el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima), ha tenido que frenar su actividad abruptamente. Las deudas del organismo dependiente de la Comunidad de Madrid y el brutal descenso de la financiación del Gobierno regional (tres millones de euros en 2010, frente a 26 en 2009 y 57 en 2008) contribuyeron a que el Ivima entregase en 2009 menos de la mitad de pisos nuevos que hace dos años y que rebaje su presupuesto un 15% en 2010.

MOMENTO PARA COMPRAR CASA?

Te pueden aconsejar que es un buen momento o que es un mal momento para comprar una casa, pero bajo mi punto de vista, la decisión a de tomarse cuando te dice tu coco, tienes que escuchar a tu cabeza y a tu corazón. ESCUCHARÁS frases como: "espera, que bajarán más los precios", "todavía están caras las casas", "empezarán a salir chollos",...
Y siempre que puedas hacerlo, sin dedicar más del 30% de tu renta disponible a una hipoteca, COMPRA!!!!.
El momento actual no influye en si hay que comprar o no, y si en el tiempo que tendrás que habitar esta vivienda, porque será un tiempo largo. Así qué lo más importante es la localización, y sobre todo qué te guste. Si tienes capacidad para casarte con una hipoteca, hazlo. Si no, sigue o prueba el alquiler.

Siempre es un buen momento para comprar, siempre que se pueda. Asocia esta decisión a tus sentimientos y no a las crisis económicas.

Si estás pensando en vivir en Las Rozas, no dudes en contactar con profesionales de Las Rozas, te esperamos en PROMOVAL Ci Las Rozas, http://www.ci-lasrozas.com/